La tutela della prima casa alla luce del nuovo fondo salva casa

L’articolo 41 bis del decreto fiscale D.L. 124/2019 prevede la possibilità, per i cittadini che siano qualificabili come consumatori, in evidente difficoltà con il pagamento delle rate di mutuo relativo all’acquisto della prima casa, di salvare il loro immobile dalla procedura esecutiva.
Precisamente, si potrà beneficiare di una rinegoziazione o di un rifinanziamento, il cui ricavato
dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.
Le condizioni per accedere sono le seguenti.

Con riferimento al DEBITORE:

• il debitore deve essere un consumatore, ossia una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta;
• non dovrà essere pendente, per il debitore, una procedura di risoluzione della crisi da
  sovraindebitamento;
• nei suoi confronti dovrà essere stata avviata una procedura esecutiva immobiliare, iniziata tra il 2010 ed il 30 giugno 2019.

Con riferimento al CREDITORE:

• – il creditore deve essere un soggetto che esercita l’attività bancaria o una società veicolo;
• non vi devono essere altri creditori intervenuti nell’esecuzione; in alternativa, dovrà essere depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, atto di rinuncia da parte degli altri creditori intervenuti.

Con riferimento al CREDITO:

• il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale,
  concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione;
• alla data di presentazione dell’istanza di rinegoziazione, il debitore dovrà aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato;
• il credito complessivo della Banca non potrà essere superiore ad € 250.000.

L’istanza dovrà essere presentata nell’ambito del processo esecutivo entro e non oltre il 31 dicembre 2021.
Nel caso in cui la domanda di rinegoziazione venga accettata, il giudice sospende la procedura
esecutiva per un massimo di sei mesi.
Tuttavia, il creditore può rifiutare l’adesione all’istanza o non accettare la proposta di
rinegoziazione; inoltre, in ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

L’importo di rifinanziamento non deve essere inferiore al 75% del prezzo stabilito come base d’asta per l’immobile, ricalcolando un mutuo con un piano di ammortamento massimo di 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tassativamente non superiore ad una durata in anni che, sommata all’età del debitore, superi il numero di 80.
Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso potrà essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le predette condizioni.
Se il finanziamento è concesso al parente o affine, il giudice emette decreto di trasferimento in suo favore e per i successivi 5 anni dalla data di trasferimento dell’immobile, il debitore e la sua famiglia avranno il diritto legale di abitazione annotato a margine dell’ipoteca.
Entro lo stesso termine il debitore potrà, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine.
Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno, ma non dovranno necessariamente, essere assistite dalla garanzia rilasciata da una apposita sezione del fondo di Garanzia per la prima casa, con dotazione 5 milioni di euro per il 2019. La garanzia è concessa nella misura del 50% del valore di rinegoziazione, inteso come il valore della quota capitale del nuovo finanziamento.
Sarà un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della
giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita la Banca d’Italia, di prossima emanazione, a definire una serie di aspetti essenziali, tra cui: il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione, le modalità con cui il giudice procederà all’esame dell’istanza, gli elementi ostativi alla concessione della richiesta di rinegoziazione e così via.