DELIBERE CONDOMINIALI SU ARGOMENTI NON INSERITI NELL’ORDINE DEL GIORNO

Con l’introduzione della riforma del condominio (legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013) è oggi espressamente previsto, all’art. 66 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che l’avviso di convocazione di un’assemblea condominiale deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, pena l’annullabilità ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Prima della legge del 2012, si applicava, in via analogica, l’art. 1105, comma terzo c.c., dettato in materia di comunione, il quale prevede per la validità delle deliberazioni della maggioranza, che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

In ogni caso, il ragionamento alla base è il medesimo: l’ordine del giorno riveste la fondamentale funzione di informare i condomini degli argomenti che verranno trattati in assemblea, affinché questi ultimi siano in grado di partecipare e votare consapevolmente.
L’ordine del giorno non deve specificare in maniera analitica e dettagliata tutti gli argomenti da trattare in assemblea, bensì è sufficiente che questi ultimi siano comprensibili nei loro termini “essenziali”, in modo tale da consentire ad ogni condomino di poter valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (ex multis Cass. 30 luglio 2004 n. 14560).

Si segnala che, di recente, sull’argomento, è intervenuta una sentenza della Cassazione (Cass. 23 gennaio 2014 n. 1445), relativa ad un caso in cui un condomino, assente alla riunione, contestava una delibera assembleare impugnandola davanti all’Autorità Giudiziaria, in quanto avente ad oggetto un argomento non inserito nell’ordine del giorno. D’altra parte il Condominio, convenuto in giudizio, asseriva che tale argomento, seppure non inserito all’ordine del giorno, era comunque conosciuto dal condomino.

Ebbene, la Cassazione ha dato ragione al condomino, affermando lapidariamente che “la conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall’ordine del giorno e non aliunde”.
La totale mancanza o l’incompletezza dell’ordine del giorno, come sopra accennato, comportano l’annullabilità della decisione assembleare che può essere fatta valere senza dubbio dal condomino assente, ma anche da quello dissenziente (o astenuto), il quale, però, abbia eccepito l’irregolarità della convocazione.
Perfettamente valida, invece, la delibera su un argomento non indicato nell’ordine del giorno, qualora la decisione sia stata approvata all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio.