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Condominio: il riparto delle spese di copertura dei box interrati

Solaio di copertura dei singoli box interrati costituito dal cortile condominiale

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Nel frequente caso in cui il solaio di copertura delle singole autorimesse interrate sia costituito dal cortile condominiale, da camminamenti o da aiuole comuni, trova applicazione l'art. 1125 c.c., in base al quale "le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".

La giurisprudenza più recente, infatti, è ferma nel ritenere che nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non ci si trova davanti ad una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma ad una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini (Cass. 19 luglio 2011, n. 15841).

Per fare un esempio, la spesa di impermeabilizzazione del cortile condominiale, che funga da copertura dei box interrati andrà sostenuta per metà dai proprietari delle autorimesse e per l'altra metà da tutti i condomini che utilizzano l'area comune, con la precisazione che restano a carico del proprietario superiore (Condominio) le spese per la pavimentazione del cortile/aiuola/parcheggio e a carico di quello sottostante (i singoli proprietari delle autorimesse) l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione dei muri interni.

La ragione di ciò è rappresentata dal fatto che, se il solaio funge da cortile e su di esso vengono consentiti il passaggio di persone, il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per due terzi le spese relative ai condomini dei locali sottostanti, così come prevedrebbe l'art. 1126 c.c. in tema di lastrico solare in proprietà esclusiva di alcuni condomini: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

Parafrasando quanto sopra esposto, le spese per gli interventi relativi al cortile/pavimentazione che funge altresì da copertura ai box interrati andranno così ripartite:

- pavimentazione (copertura del pavimento ex art. 1125 c.c.), se prevista, a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

- intonaco, tinta e decorazioni, se previsti, a carico dei condomini proprietari delle autorimesse sottostanti;

- le spese riguardanti la manutenzione straordinaria del solaio (o comunque della struttura sottostante il cortile, a copertura dei box) e la relativa impermeabilizzazione: 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico dei proprietari esclusivi dei locali sottostanti (delle autorimesse). Naturalmente la suddivisione tra i condomini va effettuata in base ai millesimi di proprietà ex art. 1123 I comma c.c.

P.iva 00902920255 - C.F. BTTSFN68T02A757C